Le rachat d’un emprunt immobilier est soumis à la présentation de garanties de la part de l’emprunteur.
Parmi ces garanties, on distingue essentiellement l’hypothèque et la caution.
Aucune de ces garanties n’étant transférables, l’emprunteur est tenu de recourir à l’un ou l’autre de ces dispositifs, lors de l’opération de rachat.
De façon générale, la caution est réputée moins onéreuse qu'une prise d'hypothèque.
Hypothèque ou caution pour un rachat de crédit : le principe des garanties
Le rachat de crédit est une opération consistant à regrouper différents crédits antérieurs sous la forme d’un nouveau prêt unique afin de diminuer le poids des remboursements mensuels, le plus souvent grâce à l’allongement de la durée du financement.
Dès que le rachat comprend un ou plusieurs crédits immobiliers dont la part relative est supérieure à 60 % du total dû, c’est la législation sur les prêts immobiliers qui s’applique.
Pour obtenir le rachat de ses prêts immobiliers, l’emprunteur doit fournir des garanties à l’organisme financier regroupant ses dettes afin de la préserver contre le risque d’un défaut de remboursement.
Qu’il s’agisse d’une hypothèque ou d’une caution, aucune des garanties liées aux prêts antérieurs n’est transférable puisque ces financements sont soldés par le nouveau prêteur. L’emprunteur est donc contraint de prendre une nouvelle hypothèque ou une caution. Chacun de ces dispositifs obéit à une logique différente.
Garantie d'une hypothèque ou caution pour un rachat de crédit
La réglementation et les frais liés à une prise d’hypothèque sont équivalents dans le cas de la souscription ou du rachat d’un financement immobilier. la prise hypothèque doit être faite devant un notaire. Elle donne lieu à une publication aux services de la publicité foncière. Juridiquement, la prise l’hypothèque constitue : une garantie prise par un créancier lorsqu’il prête de l’argent à long terme ; sa durée de vie est équivalente à celle de l'emprunt racheté, plus une année, mais elle ne peut excéder 50 ans ; elle permet au créancier de saisir le bien immobilier hypothéqué et de se rembourser si l’emprunteur fait défaut ; en cas de vente prématurée du bien, il sera nécessaire d’effectuer la « mainlevée » de cette hypothèque, c'est-à-dire de la supprimer ; la taxe de publicité foncière. Son taux est de 0,715 % du total des sommes garanties, majoré de 20 %.
La prise d’hypothèque entraîne un certain nombre de frais que l’on peut regrouper en trois postes : les frais de notaire : ils correspondent aux émoluments du notaire et sont établis sur la base d’un barème réglementé ; la contribution de sécurité immobilière. Cette taxe correspond à 0,10 % du montant du prêt de l’hypothèque (minium 15 euros). Elle sert à rémunérer le chef de service du bureau des hypothèques (article 878 et 879 du Code général des impôts). À titre d’exemple, cette « contribution » représente 420 euros dans le cas d’un bien de 300 000 euros situé à Paris et financé grâce au rachat d’un prêt immobilier de 200 000 euros ;
Hypothèque ou caution pour un rachat de crédit : rachat de crédit immobilier
Lors d’un rachat de crédit immobilier, le propriétaire emprunteur peut opter pour le système de la caution à la place de la prise d’hypothèque si le prêteur n’y fait pas obstacle.
On distingue deux grands types de cautions : la caution solidaire et la caution mutuelle.
Avec la caution solidaire, un tiers, par exemple un parent, s'engage à garantir le remboursement du prêt si l’emprunteur principal n'exécute pas ses obligations. Fréquente pour apporter une garantie de loyer à un bailleur, cette possibilité est peu usitée dans le cas d’un rachat immobilier.
Avec la caution bancaire, la garantie est assurée par les établissements financiers ou d’assurance ou encore des mutuelles. Variables selon les organismes, les sommes versées par l'emprunteur au titre de la caution sont restituées en fin de contrat. Elles correspondent environ à 2/3 % du montant du rachat.
À noter : même si le montant de la caution n’est pas réévalué durant la durée du crédit, ce système est réputé moins onéreux que l’hypothèque, car il n’y a pas d’acte notarié à rédiger et aucuns frais de mainlevée en cas de revente anticipée du bien.
Si l’emprunteur fait défaut, la caution paye le prêteur et procède à une inscription d’hypothèque judiciaire aux frais de l’emprunteur, puis à la saisie et à la vente du bien afin de se faire rembourser.
Bon à savoir : en vertu de l’article L. 332-1 du Code de la consommation, l'engagement de caution d'une personne physique manifestement disproportionné à ses biens et revenus se trouve privé d'effet à l'égard du créancier professionnel. Dès lors, une banque qui agit en paiement contre une caution personne physique ne peut opposer à cette dernière la prescription du moyen tiré de la disproportion de son engagement (Cass., 1re civ., 31 janvier 2018, n° 16-24.092). Il convient également de noter que la disproportion manifeste du cautionnement suppose que la caution soit à cette date dans l’impossibilité manifeste de faire face à un tel engagement avec ses biens et revenus (Cass. com., 28 février 2018, n° 16-24.841). En effet, la disproportion manifeste s’apprécie au regard de la capacité de la caution à faire face, avec ses biens et revenus, non à l’obligation garantie, selon les modalités de paiement propres à celle-ci, mais au montant de son propre engagement (Cass. com., 11 mars 2020, n° 18-25.390).
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À savoir sur le rachat de prêt(s)
Sommaire
- Qu'est-ce que le rachat de prêt(s) ?
- Que peut-on racheter ?
- À partir de quel montant faire racheter son ou ses prêt(s) ?
- Auprès de qui demander un rachat de prêt(s) ?
- Comment garantir le rachat de prêt(s) ?
- Combien coûte le rachat de prêt(s) ?
- Que peut-on négocier lors d'un rachat de prêt(s) ?
- Dans quel délai obtenir le rachat de son ou ses prêt(s) ?
- Inconvénients du rachat de prêt(s)
- Zoom sur le rachat de prêt(s) avant une situation de surendettement