Lors d’un rachat de crédit immobilier, une prise d’hypothèque est quasiment systématique, car elle donne le droit au nouveau créancier de saisir et de vendre le bien si l’emprunteur fait défaut.
Toutefois, dans certaines conditions, il est possible que l’organisme procédant au regroupement se contente d’une hypothèque de second rang pour des prêts complémentaires.
En ce cas, l’hypothèque initiale est maintenue, ce qui évite à l’emprunteur de payer des frais de « mainlevée ».
Subrogation d’hypothèque et rachat de crédit : mécanique financière
Lorsqu’un emprunteur propriétaire d’un bien immobilier fait une opération de rachat de crédits, le crédit de substitution mis en place est généralement un prêt hypothécaire.
L’hypothèque liée aux prêts antérieurs n’est transférable puisque ces financements sont soldés par le nouveau prêteur.
L’emprunteur est donc contraint de prendre une nouvelle hypothèque, ce qui entraîne de nombreux frais : émoluments du notaire, taxe de publicité foncière (0,715 % du total des sommes garanties, majoré de 20 %), contribution de sécurité immobilière (0,10 % du montant du prêt de l’hypothèque), etc.
Au total, la prise d’hypothèque équivaut à 1,5/2 % du montant du crédit refinancé grâce au rachat.
Toutefois, il peut arriver que des propriétaires souhaitent conserver une partie de leur financement immobilier initial lorsque celui-ci (PTZ, PAS, prêt épargne logement…) a été obtenu à des conditions avantageuses.
Pour se garantir, l’établissement bancaire chargé du rachat de crédit devra trouver une garantie pour assurer sa sécurité financière.
Rachat de crédit et hypothèque de second rang
Une 1ère hypothèque existant déjà sur le bien placé en garantie, la banque assurant le rachat de crédit, se positionnera alors en créancier de second rang sur les prêts de complément.
En pratique :
° le premier créancier restera prioritaire sur les autres prêteurs ;
° le nouveau créancier acceptant de laisser en place certains financements initiaux, il rachètera les autres crédits en se garantissant grâce à une hypothèque de second rang. Si l’emprunteur fait défaut, il ne pourra toutefois être indemnisé que sur la base de l’actif résiduel, à savoir ce que le créancier de 1er rang a laissé après s’être indemnisé ;
° compte tenu du risque supérieur que prend l’organisme de rachat couvert en second rang, il demandera un taux d’intérêt plus élevé que s’il était créancier prioritaire.
Intérêt financier d’une hypothèque de second rang pour l’emprunteur
Pour l’emprunteur, ce système est financièrement avantageux puisque la conservation de la 1ère hypothèque lui évite les frais de mainlevée. Par ailleurs, il conserve les crédits antérieurs souscrits à taux avantageux malgré l’opération de rachat.
La prise d’hypothèque de second rang implique une inscription hypothécaire et donc des frais à la charge de l’emprunteur. Ils représentent environ 1,8% du montant du financement à garantir.