Un prêt relais peut entrer dans une opération de rachat de crédits, des indemnités de remboursements anticipées (IRA) pouvant être prélevées lors de cette opération si le contrat le prévoit.
Un prêt relais a pour objet de financer l’apport résultant de la vente d’un premier bien, en attendant que cette cession soit effective.
La durée du prêt relais étant le plus souvent limitée à deux ans, le contractant aura intérêt à le faire racheter si le bien n’est pas vendu à l’issue de cette période.
Rachat de prêt relais : mécanique
Il est généralement préférable de vendre un bien avant d’en acquérir un autre. Mais si cette vente tarde à se concrétiser, l’acquéreur est parfois contraint de contracter un prêt relais afin de pouvoir financer le nouvel achat.
Dans le cadre de ce prêt relais, la banque avance une partie de la somme nécessaire à l’acquisition. Le prêt est soldé lors de la vente de l’ancien bien. Le capital avancé sera remboursé avec le produit de la vente.
Selon les établissements, le montant du prêt peut couvrir jusqu’à 80 % de la valeur du bien à vendre. Sa valeur de marché doit donc être établie avec précision. Le prix de revente doit correspondre au moins au montant du prêt relais.
La durée des prêts relais est comprise entre un et deux ans. À la fin de cet période, une prolongation de 6 à 12 mois est possible, mais pas automatique.
Le taux d’intérêt des prêts relais est plus élevé que celui des prêts immobiliers « classiques ». Au moins 1 à 2 % de plus.
Les conditions du rachat de prêt relais
Dans le cadre d’un rachat, le prêt relais pose un problème spécifique puisque le nouveau créancier n’est pas certain que le bien sera vendu dans le délai imparti. La solution la plus fréquente consiste à transformer ce prêt relais en financement plus conventionnel.
Techniquement, les banques optent le plus souvent pour un prêt amortissable, pendant lequel l’emprunteur rembourse à la fois le capital et les intérêts.
Pour améliorer la situation financière du contractant, ce prêt est consenti sur une durée étendue et il fera l’objet d’un remboursement anticipé lors de la vente du premier bien.
De façon générale, il est intéressant de faire racheter un prêt relais dans deux situations : si à l’issue du prêt relais, le bien n’est vendu et que la banque impose le remboursement immédiat du capital et des intérêts du prêt relais. Le rachat permet alors de disposer d’un délai supplémentaire ; si, par exemple parce que la dégradation marché immobilier rend la vente du bien impossible, le contractant décide de le mettre à la location en attendant de pouvoir le céder à son prix. Le rachat rend alors possible un indispensable refinancement.
Rachat de prêt relais : les frais
Comme toutes les formules de financement, le rachat d’un prêt relais est budgétivore.
D’abord parce que le rachat entraîne le paiement d’intérêt dont le poids va s’accroître avec la durée du financement. Et ensuite, parce que par le nouveau créancier peut imposer une prise d’hypothèque sur le bien apporté en garantie. Outre les émoluments du notaire, cette prise de garantie va de pair avec le paiement d’une taxe de Publicité Foncière (0,715 % du montant prêté), le salaire du conservateur des hypothèques, des frais administratifs, etc.
De plus, lorsque le bien donné en garantie sera vendu, le cédant dont le prêt relais a été racheté devra régler des frais de mainlevée d’hypothèque (0,3 et 0,5 % du montant du prêt).