En cas de rachat de prêt immobilier, le nouveau créancier demandera à l’emprunteur de lui apporter une garantie afin de se protéger contre un risque éventuel de défaillance.
La prise d’hypothèque conventionnelle et l’inscription d'une hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers sont deux garanties possibles.
L'hypothèque légale spéciale de l'article 2402 du Code civil remplace le privilège de prêteur de deniers à compter du 1er janvier 2022 (ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021).
L'hypothèque légale spéciale est plus intéressante pour l’emprunteur, car moins onéreuse à mettre en place.
Rachat de crédit immobilier : hypothèque conventionnelle ou légale
Lors d’un rachat de crédit immobilier, le créancier demandera à l'emprunteur de garantir son nouveau crédit par une hypothèque conventionnelle ou légale. Dans les deux cas, le passage devant un notaire est nécessaire.
L’hypothèque conventionnelle est une garantie traditionnelle. Consentie par l’emprunteur, elle porte sur son bien immobilier. Elle est valable, durant toute la durée du prêt (+ 1 an). Puis, l’inscription tombe d’elle-même sans formalités et sans frais.
Bon à savoir : le prêt épargne logement, le prêt à l’accession sociale, le prêt conventionné et le prêt à taux zéro plus (PTZ +) sont dispensés du paiement de cette taxe.
En cas de défaut de paiement de l’emprunteur, le créancier met l'hypothèque en jeu et peut saisir le bien et le vendre.
L'hypothèque légale spéciale en est une variante. Il s’agit d’un acte notarié donnant à une banque le droit prioritaire de se faire rembourser en cas de défaillance de l’emprunteur, via la saisie et la vente du bien.
Hypothèque légale spéciale et rachat de crédit immobilier
L'hypothèque légale spéciale est constatée dans un acte notarié. Elle doit être inscrite à la conservation des hypothèques le plus rapidement possible.
L'ancien privilège de prêteur de deniers prenait effet de manière rétroactive au jour de la signature de l’acte de vente. Dorénavant, l’hypothèque légale de prêteur de deniers prend rang à la date de son inscription au service de la publicité foncière.
Le principal avantage de l'hypothèque légale sur l’hypothèque conventionnelle est son moindre coût.
La prise d'hypothèque entraîne un certain nombre de frais que l'on peut regrouper en trois postes : les « frais » de notaire, facturés sur la base d'un barème réglementé ; la contribution de sécurité immobilière (0,10 % du montant du prêt de l'hypothèque); et la taxe de publicité foncière (0,715 % du total des sommes garanties, majoré de 20 %). Son total équivaut environ à 1,5/2 % du montant du prêt.
Bon à savoir : ces frais sont à la charge de l'emprunteur.
Le coût de l’hypothèque légale est inférieur au cout de l’hypothèque conventionnelle, car il est exempt de taxe de publicité foncière.
Par ailleurs, les frais de l'hypothèque légale spéciale sont dégressifs. En général, il se situent entre 0,50 % et 1 % du montant du crédit. À titre d’exemple, il faut compter environ 650 euros pour un rachat de 100 000 euros (1 660 euros pour une hypothèque conventionnelle ) et environ 1 150 euros pour un rachat de 300 000 euros (4 400 euros pour une hypothèque conventionnelle). Ces frais sont à la charge de l'emprunteur.
L’hypothèque légale spéciale s’éteint deux ans après la fin du prêt en garantie, sans frais. En revanche, en cas de remboursement anticipé du crédit immobilier racheté, l’extinction de l'hypothèque légale génère des frais de mainlevée, identiques à ceux d’une hypothèque conventionnelle.
Point faible de l'hypothèque légale spéciale, la garantie ne s'applique que sur des constructions déjà existantes puisque destinée à garantir le financement de l'acquisition d'un bien immobilier. Contrairement à l'hypothèque conventionnelle, l'hypothèque légale spéciale n’est donc pas envisageable pour une maison en construction ou une vente en état futur d’achèvement (VEFA).
Les prêts destinés à financement autre que le prix d'achat (par exemple des travaux) doivent être garantis par une hypothèque conventionnelle.
Bon à savoir : outre l'hypothèque légale spéciale et la prise d’hypothèque, un prêt immobilier peut aussi être garanti par une caution bancaire.